转自：http://blog.sina.com.cn/luansir

前些天，我到深圳给清华大学房地产总裁班讲了一天课，效果不错。因为是房地产总裁班，我就想应该讲一点房地产的内容。大家知道，房地产企业的老板都是很有钱的，很多暴发户，对这些人讲课，如果你征服不了他们，还是有些麻烦的。

值得庆幸的是，这堂课我还没有被大家“冷落”，大家对我讲的房地产行业的分析还很感兴趣，我也很高兴，简单的把当时的内容记下来，可能不一定完全，还是欢迎大家一同交流。

我主要讲了三个大问题：第一个问题，房地产行业为什么需要精确管理？第二个，精确管理是什么？第三个，精确管理能为房地产企业带来什么？

首先，我就问大家：“你们知道昨天晚上发生了一件什么事吗？”因为刚开始，大家注意力没集中，这样的反问让大家集中了注意力，大家开始互相看，不知道。我说：昨天晚上我来到酒店的时候，司机凌晨一点钟把我送到酒店后，我说不早了，你赶快走吧，他看到了“清华大学房地产总裁班”的牌子，说不能走，这个地方我要看有没有银子掉下来，因为这里都是房地产的大老板，都很有钱，掉下来我拣一点回去。下面的人都笑，我问大家，这说明什么？说明社会对你们的看法是，你们满身上都是银子。但事实是不是这样呢？也许你们以前很有银子，但是很快你们就没有银子了。

我这样一讲，下面就有问题了，没有银子的原因在哪里呢？原因在于我们对房地产行业的属性和以后的发展和看法是不准确的，如果不准确，就会出问题。

房地产最终的产品是房子，房子的属性是什么？第一，消费品，第二、投资。对于第一个属性，总的可以归结为经济问题。对于第二个属性，它是一个投资品，就不单单是经济问题，就上升到社会、政治的问题。投资属性有地方政府、中央政府、投资商、消费者，以及要接盘的人，这么多问题集中在一起，就是一个社会问题，这是我们中国的特有现象，地方政府和中央政府博弈。如果我们对房地产的认识停留在这样一个层面上的话，大家就有可能带来这样的推论，房子的价格继续上涨是有可能的，因为中国目前的社会还算稳定的，地方政府和中央政府博弈不可能中央政府败，所以中央政府不可能对房地产行业采取过分的手段，所以，房价上涨是有可能的，所以在座的老板继续成为暴发户是有可能的，但是，如果有一定头脑的人，有深入研究的人可以发现，中国的房地产还有第三属性。

根据我的研究和分析，房子还存在第三属性，房子可以成为国际资本在中国套取人民币升值的同时，抬高我国房产价格的工具，在可能的环境下，还会成为搞乱中国经济的工具，这是什么意思呢？世界上的资本有可能通过各种形式进入中国市场换取人民币，换取人民币以后，不是静等人民币升值，然后再换取美元。学过经济学的人知道，在这一个期间，如果仅仅是换取人民币在那里等待升值的话，由于判断不清人民币的升值周期，所以就有可能存在风险，怎么样才可能保证获利呢？就是换成人民币后，把它变成既能保值又能升值的房产，由于大量的资本拥入，房价快速攀升，在需要的时候，把这个房产出售，再兑换成外币，更可怕的是，当外资大量地抛售房产时，会形成房产大跌，形成经济危机。

由此就可以清楚，现在，由于这样一个物品，这样一个属性，大家就可以看到，房地产的问题不是中国的经济问题那么单纯，也不是一个政治问题，而是会成为一个中国和西方列强进行博弈的政治问题，国际性问题。所以，从长远看，房价保持现在的稳定以及向下走是肯定的，不可能再继续上涨，房产商不可能单靠助长房产的不断上涨保持自己的赢利。所以，房地产行业的管理就必须精确。